Akademik Çıktılar

Permanent URI for this communityhttps://premium.gcris.co/handle/123456789/2

Browse

Now showing 1 - 3 of 3

Mevcut Emsal ve Değişken Emsal Kullanılarak Kentsel Dönüşüm Projesinin Yapılabilirliğinin Analizi: Yalova Örneği
(2025) Gümüşel, Tuğba Aydın; Alas, Birol
Kentsel Dönüşüm projelerinde emsal katsayısı (KAKS) projelerin finansal fizibilitesi açısından önemli bir rol oynar. Bu katsayının revize edilen imar planları aracılığı ile artırılması suretiyle yatırımcılara/yüklenicilere daha fazla inşaat alanı yaratma imkânı sağlanırken bir yandan da dönüşüm alanında yaşayan hak sahiplerinin mevcuttaki inşaat haklarına ilişkin talepler karşılanır. Artan inşaat alanı ile hak sahiplerinin talepleri karşılandıktan sonra satılabilecek veya kiralanabilecek yeni taşınmazlar üretilerek karlılık yükseltilebilir. Böylece hak sahiplerinden ekstra ücret talep edilmeden projenin sürdürülebilirliği sağlanacaktır. Ancak emsal katsayısının doğru bir şekilde belirlenmesi aşırı nüfus yoğunluğu oluşturmaması açısından önem teşkil etmektedir. Nüfus artışı ile birlikte ortaya çıkacak sosyal donatı ve altyapı gereksinimleri kamuya yük doğuracaktır. Türkiye'de imar planını yapma/yaptırma ve onama yetkisi; ilgili mevzuatları gereği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı, il belediyeleri, ilçe belediyeleri, il özel idareleri gibi birçok kuruma aittir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (ARAADHK) kapsamındaki alanlarda yetki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına devredilmektedir. Bakanlık nezdinde her bir kentsel dönüşüm alanı, kendi içerisinde değerlendirilip gerekmesi halinde yeniden imar planı yaptırabilmektedir. Revize edilen her plan genelde yeni bir nüfus yoğunluğunu beraberinde getirecek revize KAKS içermektedir. Bu katsayıları belirlemek için yapılan proje fizibilitelerinde sadece finansal yönden karlılık ölçülmekle kalmayıp aynı zamanda bölgenin sosyal donatı ve altyapı kapasitesi de dikkate alınmalıdır. Bu çalışmanın amacı bir kentsel dönüşüm projesinin uygulanabilirliğini kanıtlarken projeyi fizibil hale getirecek ve hak sahiplerinin taleplerini de karşılayacak minimum emsal katsayısının belirlenmesi ile birlikte sosyal teknik altyapı hizmetlerini destekleyecek kamu kaynaklarını da minimuma indirgeyerek kamu zararının da önüne geçilmesidir. Bu çalışmada Yalova İli, Merkez İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesinde yerel yönetimler tarafından hâlihazırda dönüşüm amaçlı çalışması yapılan iki adet ada özelinde emsaller değiştirilerek kurgulanan senaryolar özelinde fizibiliteleri yapılmıştır. Fizibilitelerde gayrimenkul değerleme yöntemlerinden faydalanılmıştır. Özetle bu çalışma 'Araştırma için seçilen bölgede, hak sahiplerinin mevcut gayrimenkul alanları değişmeden kentsel dönüşüm projesini finanse edebilecek emsal miktarı ile idarenin revize meri imar planı koşulları artırarak onayladığı emsal arasında fark var mıdır?' sorusuna cevap aramaktadır. Bu çalışmada, kentsel dönüşüm yapılırken uygulanacak emsal oranlarının sonuçları örnek bir uygulama üzerinde incelenmiştir. Araştırma alanı olarak Yalova İli, Merkez İlçesi, Gaziosmanpaşa Mahallesinde, belediyesince imar planı koşulları değiştirilen ve KAKS'ı artırılan iki adet imar adası seçilmiştir. Değişik emsal şartlarına göre dört senaryo oluşturulmuştur. Hak sahiplerinin mevcut kapalı alanlarını değiştirmeyen emsal, mevcut kapalı alanı değiştiren emsal ile mevcut plan şartları emsaline göre oluşan durumlar analiz edilmiştir. Ayrıca dördüncü senaryo olarak, hak sahiplerinin mevcut kapalı alanları değiştirilmediğinde gereken alt yapı ihtiyacının nasıl karşılanabileceği araştırılmıştır. Çalışmanın sonunda, kentsel dönüşümün; uygulamaya giren konutların bedelsiz dönüşümü ve projenin finanse edilebilmesi ile birlikte, yapı ve nüfus yoğunluğuna ilişkin ilgili mevzuatta belirtilen sosyal teknik altyapı standartlarının da göz önüne alınarak mevcut imar planında yapılan emsal tadilatının daha altında bir emsal ile yapılabileceği ortaya çıkmıştır.
Mevcut Emsal ve Değişken Emsal Kullanılarak Kentsel Dönüşüm Projesinin Yapılabilirliğinin Analizi: Yalova Örneği
(2025) Gümüşel, Tuğba Aydın; Alas, Birol
Kentsel Dönüşüm projelerinde emsal katsayısı (KAKS) projelerin finansal fizibilitesi açısından önemli bir rol oynar. Bu katsayının revize edilen imar planları aracılığı ile artırılması suretiyle yatırımcılara/yüklenicilere daha fazla inşaat alanı yaratma imkânı sağlanırken bir yandan da dönüşüm alanında yaşayan hak sahiplerinin mevcuttaki inşaat haklarına ilişkin talepler karşılanır. Artan inşaat alanı ile hak sahiplerinin talepleri karşılandıktan sonra satılabilecek veya kiralanabilecek yeni taşınmazlar üretilerek karlılık yükseltilebilir. Böylece hak sahiplerinden ekstra ücret talep edilmeden projenin sürdürülebilirliği sağlanacaktır. Ancak emsal katsayısının doğru bir şekilde belirlenmesi aşırı nüfus yoğunluğu oluşturmaması açısından önem teşkil etmektedir. Nüfus artışı ile birlikte ortaya çıkacak sosyal donatı ve altyapı gereksinimleri kamuya yük doğuracaktır. Türkiye'de imar planını yapma/yaptırma ve onama yetkisi; ilgili mevzuatları gereği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı, il belediyeleri, ilçe belediyeleri, il özel idareleri gibi birçok kuruma aittir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (ARAADHK) kapsamındaki alanlarda yetki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına devredilmektedir. Bakanlık nezdinde her bir kentsel dönüşüm alanı, kendi içerisinde değerlendirilip gerekmesi halinde yeniden imar planı yaptırabilmektedir. Revize edilen her plan genelde yeni bir nüfus yoğunluğunu beraberinde getirecek revize KAKS içermektedir. Bu katsayıları belirlemek için yapılan proje fizibilitelerinde sadece finansal yönden karlılık ölçülmekle kalmayıp aynı zamanda bölgenin sosyal donatı ve altyapı kapasitesi de dikkate alınmalıdır. Bu çalışmanın amacı bir kentsel dönüşüm projesinin uygulanabilirliğini kanıtlarken projeyi fizibil hale getirecek ve hak sahiplerinin taleplerini de karşılayacak minimum emsal katsayısının belirlenmesi ile birlikte sosyal teknik altyapı hizmetlerini destekleyecek kamu kaynaklarını da minimuma indirgeyerek kamu zararının da önüne geçilmesidir. Bu çalışmada Yalova İli, Merkez İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesinde yerel yönetimler tarafından hâlihazırda dönüşüm amaçlı çalışması yapılan iki adet ada özelinde emsaller değiştirilerek kurgulanan senaryolar özelinde fizibiliteleri yapılmıştır. Fizibilitelerde gayrimenkul değerleme yöntemlerinden faydalanılmıştır. Özetle bu çalışma 'Araştırma için seçilen bölgede, hak sahiplerinin mevcut gayrimenkul alanları değişmeden kentsel dönüşüm projesini finanse edebilecek emsal miktarı ile idarenin revize meri imar planı koşulları artırarak onayladığı emsal arasında fark var mıdır?' sorusuna cevap aramaktadır. Bu çalışmada, kentsel dönüşüm yapılırken uygulanacak emsal oranlarının sonuçları örnek bir uygulama üzerinde incelenmiştir. Araştırma alanı olarak Yalova İli, Merkez İlçesi, Gaziosmanpaşa Mahallesinde, belediyesince imar planı koşulları değiştirilen ve KAKS'ı artırılan iki adet imar adası seçilmiştir. Değişik emsal şartlarına göre dört senaryo oluşturulmuştur. Hak sahiplerinin mevcut kapalı alanlarını değiştirmeyen emsal, mevcut kapalı alanı değiştiren emsal ile mevcut plan şartları emsaline göre oluşan durumlar analiz edilmiştir. Ayrıca dördüncü senaryo olarak, hak sahiplerinin mevcut kapalı alanları değiştirilmediğinde gereken alt yapı ihtiyacının nasıl karşılanabileceği araştırılmıştır. Çalışmanın sonunda, kentsel dönüşümün; uygulamaya giren konutların bedelsiz dönüşümü ve projenin finanse edilebilmesi ile birlikte, yapı ve nüfus yoğunluğuna ilişkin ilgili mevzuatta belirtilen sosyal teknik altyapı standartlarının da göz önüne alınarak mevcut imar planında yapılan emsal tadilatının daha altında bir emsal ile yapılabileceği ortaya çıkmıştır.
Mevcut Emsal ve Değişken Emsal Kullanılarak Kentsel Dönüşüm Projesinin Yapılabilirliğinin Analizi: Yalova Örneği
(2025) Gümüşel, Tuğba Aydın; Alas, Birol
Kentsel Dönüşüm projelerinde emsal katsayısı (KAKS) projelerin finansal fizibilitesi açısından önemli bir rol oynar. Bu katsayının revize edilen imar planları aracılığı ile artırılması suretiyle yatırımcılara/yüklenicilere daha fazla inşaat alanı yaratma imkânı sağlanırken bir yandan da dönüşüm alanında yaşayan hak sahiplerinin mevcuttaki inşaat haklarına ilişkin talepler karşılanır. Artan inşaat alanı ile hak sahiplerinin talepleri karşılandıktan sonra satılabilecek veya kiralanabilecek yeni taşınmazlar üretilerek karlılık yükseltilebilir. Böylece hak sahiplerinden ekstra ücret talep edilmeden projenin sürdürülebilirliği sağlanacaktır. Ancak emsal katsayısının doğru bir şekilde belirlenmesi aşırı nüfus yoğunluğu oluşturmaması açısından önem teşkil etmektedir. Nüfus artışı ile birlikte ortaya çıkacak sosyal donatı ve altyapı gereksinimleri kamuya yük doğuracaktır. Türkiye'de imar planını yapma/yaptırma ve onama yetkisi; ilgili mevzuatları gereği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı, il belediyeleri, ilçe belediyeleri, il özel idareleri gibi birçok kuruma aittir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (ARAADHK) kapsamındaki alanlarda yetki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına devredilmektedir. Bakanlık nezdinde her bir kentsel dönüşüm alanı, kendi içerisinde değerlendirilip gerekmesi halinde yeniden imar planı yaptırabilmektedir. Revize edilen her plan genelde yeni bir nüfus yoğunluğunu beraberinde getirecek revize KAKS içermektedir. Bu katsayıları belirlemek için yapılan proje fizibilitelerinde sadece finansal yönden karlılık ölçülmekle kalmayıp aynı zamanda bölgenin sosyal donatı ve altyapı kapasitesi de dikkate alınmalıdır. Bu çalışmanın amacı bir kentsel dönüşüm projesinin uygulanabilirliğini kanıtlarken projeyi fizibil hale getirecek ve hak sahiplerinin taleplerini de karşılayacak minimum emsal katsayısının belirlenmesi ile birlikte sosyal teknik altyapı hizmetlerini destekleyecek kamu kaynaklarını da minimuma indirgeyerek kamu zararının da önüne geçilmesidir. Bu çalışmada Yalova İli, Merkez İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesinde yerel yönetimler tarafından hâlihazırda dönüşüm amaçlı çalışması yapılan iki adet ada özelinde emsaller değiştirilerek kurgulanan senaryolar özelinde fizibiliteleri yapılmıştır. Fizibilitelerde gayrimenkul değerleme yöntemlerinden faydalanılmıştır. Özetle bu çalışma 'Araştırma için seçilen bölgede, hak sahiplerinin mevcut gayrimenkul alanları değişmeden kentsel dönüşüm projesini finanse edebilecek emsal miktarı ile idarenin revize meri imar planı koşulları artırarak onayladığı emsal arasında fark var mıdır?' sorusuna cevap aramaktadır. Bu çalışmada, kentsel dönüşüm yapılırken uygulanacak emsal oranlarının sonuçları örnek bir uygulama üzerinde incelenmiştir. Araştırma alanı olarak Yalova İli, Merkez İlçesi, Gaziosmanpaşa Mahallesinde, belediyesince imar planı koşulları değiştirilen ve KAKS'ı artırılan iki adet imar adası seçilmiştir. Değişik emsal şartlarına göre dört senaryo oluşturulmuştur. Hak sahiplerinin mevcut kapalı alanlarını değiştirmeyen emsal, mevcut kapalı alanı değiştiren emsal ile mevcut plan şartları emsaline göre oluşan durumlar analiz edilmiştir. Ayrıca dördüncü senaryo olarak, hak sahiplerinin mevcut kapalı alanları değiştirilmediğinde gereken alt yapı ihtiyacının nasıl karşılanabileceği araştırılmıştır. Çalışmanın sonunda, kentsel dönüşümün; uygulamaya giren konutların bedelsiz dönüşümü ve projenin finanse edilebilmesi ile birlikte, yapı ve nüfus yoğunluğuna ilişkin ilgili mevzuatta belirtilen sosyal teknik altyapı standartlarının da göz önüne alınarak mevcut imar planında yapılan emsal tadilatının daha altında bir emsal ile yapılabileceği ortaya çıkmıştır.

Browse

Browsing Akademik Çıktılar by Author "Alas, Birol"